Eigentumswohnung: Vorwand im Bad vor der Steigleitung

Meisterbetrieb für Badbau

Bad in der Eigentumswohnung sanieren in Dessau

In der Eigentumswohnung gehört Ihnen nur ein Teil des Bades. Fliesen und Wanne wählen Sie selbst, für Estrich, Strang und Fenster braucht es nach § 20 WEG einen Beschluss.

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Die Grenze zwischen Ihrem Bad und dem Haus

An der Wohnungstür hört Ihr Eigentum nicht auf, die Linie verläuft quer durch die Badwand. Das Wohnungseigentumsgesetz zieht sie nach dem Zweck eines Bauteils. Was nur Ihrer Wohnung nützt und sich herausnehmen lässt, ohne das Haus zu beschädigen, ist Sondereigentum. Was das Gebäude trägt oder auch die Nachbarn versorgt, gehört allen, selbst wenn es hinter Ihren Fliesen steckt.

Gehört Ihnen	Gehört der Gemeinschaft
Fliesen, Bodenbelag, Farbe, Silikonfugen	Estrich und darunterliegende Abdichtung
Badewanne, Duschtasse, Toilette, Waschbecken, Armaturen	Fallrohr und Steigleitungen, auch in Ihren Wänden
Leitungen ab dem Abzweig in die Wohnung	Zuleitung bis zum Abzweig samt erstem Absperrventil
Innentüren, Schalter, Steckdosen, Leuchten, Badmöbel	Lüftungsschacht, Badfenster, Wohnungstür
Leichte Trennwände innerhalb der Wohnung	Geschossdecke, tragende Wände, Schallschutz

Viele staunen über die erste Zeile rechts: Der Estrich unter Ihren Füßen ist Teil des Gebäudes, ebenso die Abdichtung. Neue Fliesen auf dem bestehenden Untergrund bleiben daher ganz Ihre Sache. Erst das Öffnen des Estrichs berührt Gemeinschaftseigentum. Wer in Dessau bei der Dessauer Wohnungsbaugesellschaft oder einer Genossenschaft wie dem Wohnungsverein Dessau wohnt, ist Mieter und darf nur mit Zustimmung des Vermieters umbauen.

Wann die Gemeinschaft mitentscheidet

Entscheidend ist, ob eine Arbeit die rechte Spalte berührt. Bleibt der Grundriss, tauschen Sie Objekte, fliesen neu und erneuern Leitungen innerhalb der Wohnung, fragen Sie niemanden, solange kein Nachbar mehr als unvermeidbar benachteiligt wird (§ 13 Abs. 2 WEG). Wird eine tragende Wand geöffnet, der Estrich aufgeschnitten oder der Strang verändert, ist das in der Regel eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Dann gehört der Antrag auf die Tagesordnung.

Dafür genügt ein Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), nicht die Unterschrift jedes Nachbarn. Die Kosten trägt, wem der Umbau gestattet wird (§ 21 Abs. 1 WEG); der Beschluss sollte das festhalten. Dient der Umbau dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, können Sie eine angemessene Veränderung verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG).

Eine soziale Erhaltungssatzung, auch Milieuschutz genannt, führt die Satzungsliste von Dessau-Roßlau nicht. Städtebauliche Erhaltungssatzungen gelten etwa für die Bauhaussiedlung in Törten samt Laubenganghäusern in der Peterholzstraße, für Funkplatz, Albrechtplatz, Lidiceplatz und Medicusstraße und für das Ortsteilzentrum der Waldsiedlung Kochstedt. Ob sie Arbeiten im Inneren erfassen, regelt der Satzungstext; fragen Sie vorab beim Amt für Wirtschaft und Stadtplanung, Sachgebiet Städtebau.

Ohne Abstimmung lässt sich trotzdem viel erreichen. Eine bodengleiche Dusche kann die Wanne ersetzen, wenn der vorhandene Bodenaufbau genug Höhe bietet. Fliesen bis zur Decke, ein breiterer Waschtisch oder Armaturen unter Putz in einer neuen Vorwand sind ebenso möglich. Neue Leuchten, Steckdosen und ein leiserer Lüfter kommen hinzu, solange die Abluft nicht in einen gemeinsamen Schacht geht.

Altes Bad vor dem Umbau mit türkisfarbenen Fliesen, Doppelwaschtisch und Eckbadewanne

Strang und Fallrohr im Dessauer Bestand

Wo der Strang verläuft, hängt vom Haus ab. Im Gründerzeitbau, etwa in Dessau-Nord oder Roßlau, steckt das gusseiserne Abwasserrohr meist in einem gemauerten Kanal neben der Toilette. Im Plattenbau laufen die Leitungen gebündelt im Schacht zwischen Küche und Bad, nach dem Krieg errichtete Häuser verstecken ihn häufig hinter einer Klappe. Ihr Bereich beginnt mit dem Abzweig zur Wohnung; dort sitzt meist das erste Absperrventil. Mehr zu alten Schächten: Badsanierung im Altbau.

Klären Sie die Eigentumsgrenze, bevor Sie Termine festlegen, denn ein Beschluss verschiebt den Start um Monate; den Ablauf zeigt der Zeitplan. Fragen Sie die Verwaltung zugleich, wann der Strang zuletzt erneuert wurde und ob sie dort etwas plant. Lassen sich beide Vorhaben verbinden, trägt die Gemeinschaft ihren Teil, etwa aus der Erhaltungsrücklage. Geöffnet wird die Wand dann nur einmal.

Auf dieselbe Liste gehören Bleirohre. Nach § 17 Abs. 1 TrinkwV durften sie nur bis zum 12. Januar 2026 in Betrieb bleiben, darüber hinaus nur mit Verlängerung durch das Gesundheitsamt. Zum 12. Januar 2028 halbiert sich der zulässige Bleigehalt im Trinkwasser auf 0,005 Milligramm pro Liter. Weil das Trinkwassernetz vor dem Abzweig allen gehört, kommt ein Bleirest im Steigstrang auf die Tagesordnung der Versammlung, nicht in Ihr Angebot.

Liegt das Fallrohr ohnehin frei, lohnt ein Blick auf die Befestigung. Ein schallgedämmtes Abwasserrohr hinter der Vorwand ist leiser als ein altes Rohr im offenen Schacht, aber nur in Schellen mit Gummieinlage. Die DIN 4109 setzt für Installationsgeräusche in schutzbedürftigen Nachbarräumen 30 dB(A) als Grenze. Starr verschraubt, trägt das Rohr den Schall durchs Haus, und die Wand müsste erneut auf.

Saniertes Altbaubad mit Bogenfenster, Duschkabine, kleinem Waschbecken und Wand-WC

Von der Anfrage bis zum Beschluss

Etappe	Wie lange
Ersttermin vor Ort und schriftliches Angebot als Grundlage des Antrags	meist wenige Wochen
Punkt für die Tagesordnung bei der Verwaltung anmelden	bevor die Einladungen hinausgehen
Einladung sämtlicher Eigentümer	meist drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG)
Versammlung mit Abstimmung	ein Termin
Anfechtungsfrist	ein Monat ab Beschluss (§ 45 WEG)
Beginn der Arbeiten	sobald der Beschluss bestandskräftig ist

Die Abstimmung ist selten das Problem, der Kalender schon. Ordentlich tagt die Versammlung in der Regel nur einmal im Jahr. War sie im März und Ihr Plan steht im April, kann es bis zum nächsten Frühjahr dauern. Zwei Abkürzungen gibt es. Ein Umlaufbeschluss ohne Versammlung genügt, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG); in kleinen Häusern gelingt das oft. Oder über ein Viertel der Eigentümer fordert eine Sonderversammlung an (§ 24 Abs. 2 WEG).

Der Beschluss sollte Arbeiten und Bauteile genau benennen, dazu den ausführenden Betrieb, die Kostenübernahme und die Haftung für Schäden an gemeinsamen Bauteilen. Ein Satz wie „Das Bad im zweiten Stock darf saniert werden“ hilft niemandem, wenn Jahre später jemand fragt, warum der Estrich offen war. In der Beschluss-Sammlung des Verwalters (§ 24 Abs. 7 WEG) bleibt er nachlesbar, auch nach einem Verkauf.

Kosten im Wohnungseigentum und ihre Verteilung

Für das Bad selbst spielt es keine Rolle, ob es in einer Eigentumswohnung oder einem Reihenhaus liegt. Ein Bad, das komplett erneuert wird und sechs bis acht Quadratmeter misst, kostet in Dessau meist 12.500 bis 21.000 Euro. Wer nur die Wanne durch eine ebenerdige Dusche ersetzt, zahlt 3.500 bis 7.500 Euro, beides brutto. Beides sind Orientierungswerte; verbindlich wird der Festpreis nach dem Ersttermin. Wie die Spannen zustande kommen, erklärt Badsanierung Kosten.

Typisch für die Eigentumswohnung sind drei weitere Posten:

Schallschutz in der Vorwand kostet je nach Länge des Strangs rund 300 bis 800 Euro. Wer hier spart, hört später jede Spülung im Haus.
Strang sperren und wieder füllen dauert meist einen halben Tag; wann, legt die Verwaltung fest.
Ihr Anteil an Arbeiten der Gemeinschaft entsteht nur, wenn die Eigentümer den Strangtausch gleich mitbeschließen; er läuft meist über Rücklage oder Sonderumlage.

Wohnen Sie selbst in der Wohnung, mindert sich Ihre Einkommensteuer nach § 35a Abs. 3 EStG um 20 Prozent des Lohnanteils, bis zu 1.200 Euro jährlich. Das Finanzamt verlangt dafür eine Rechnung, die Arbeit und Material trennt, und eine Überweisung; mehr unter Badsanierung steuerlich absetzen. Für vermietete Wohnungen gilt das nicht, dort sind es Werbungskosten. Was Vermieter zu Ankündigung und Mieterhöhung wissen müssen, steht unter Badsanierung in der Mietwohnung.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Was die Hausverwaltung vorab wissen muss

Kündigen Sie den Baubeginn schriftlich an, mit Zeitraum, ausführendem Betrieb und einem Kontakt für Rückfragen. Den Rest klärt meist ein Anruf:

Sperrtermin für den Strang. An einem Werktag bleibt das Wasser zwei bis vier Stunden weg; die Hausbewohner erfahren es einige Tage vorher per Aushang.
Schuttcontainer, Parkverbot, Aufzug. Der Container kommt auf den Hof oder an den Gehweg. Für den Gehweg beantragt der Bauherr bei der Stadt eine Sondernutzung, eine Halteverbotszone braucht ebenfalls Vorlauf. Aufzug und Treppenhaus werden zusätzlich abgedeckt.
Arbeitszeiten. Laute Arbeiten erledigen wir werktags, sonn- und feiertags ruht die Baustelle. Nennt die Hausordnung engere Ruhezeiten, gelten diese.
Unterlagen. Vor dem Start der Nachweis der Betriebshaftpflicht, nach dem Abschluss die Dokumentation der Abdichtung. Halten Sie zudem die offene Wand auf Fotos fest, ehe sie hinter der Vorwand verschwindet; günstiger sichert sich niemand ab.

Alles Weitere gleicht jeder anderen Badsanierung; die einzelnen Schritte beschreibt Badsanierung Ablauf.

Wenn unten Wasser durch die Decke kommt

Ein feuchter Fleck an der Decke des Nachbarn ist die Sorge jeder Sanierung im Mehrfamilienhaus. Tritt er auf, zählen drei Fragen: woher das Wasser stammt, wer haftet und wer zahlt.

Ist ein Strang oder das Fallrohr undicht, trägt die Gemeinschaft den Schaden, meist über ihre Gebäudeversicherung. Tropft es dagegen aus einer Armatur oder sickert es unter der Duschtasse durch, liegt die Ursache im Sondereigentum und die Haftung meist bei Ihnen. Die Gebäudeversicherung zahlt oft trotzdem, nicht aber Selbstbehalt und Hausrat des Nachbarn. War die Ausführung fehlerhaft, zum Beispiel durch eine angebohrte Leitung oder Lücken in der Abdichtung, zahlt die Betriebshaftpflicht des Handwerksbetriebs.

Wer gegenüber dem Nachbarn im Einzelfall wofür einsteht, klären Versicherer und notfalls Gerichte; vorab lässt sich das selten sicher sagen. Auch darum lohnt ein in die Handwerksrolle eingetragener Betrieb, der selbst haftpflichtversichert ist.

Bei der Abdichtung lohnt Sparen am wenigsten. Bäder, die zuletzt in den neunziger Jahren erneuert wurden, sind nach damaligem Stand abgedichtet, unsanierte Bäder aus DDR-Zeiten oft gar nicht; unter dem Estrich liegt bestenfalls Bitumenpappe. Das zeigt sich erst, wenn Silikonfugen reißen und beim Duschen Wasser hinter die Fliesen zieht. Schutz bietet eine Verbundabdichtung nach DIN 18534; für die Wand im Duschbereich gilt mindestens Klasse W1-I. Sie gehört in jedes Angebot.

Dachgeschossbad mit Dachfenster in der Schräge, Wand-WC und dunklen Deckenbalken

Wo Umbauten in der Wohnung an Grenzen stoßen

Zu wenig Aufbauhöhe für die bodengleiche Dusche. Zwischen Rohdecke und fertigem Belag braucht ein Wandablauf meist 7 bis 10 Zentimeter, ein flaches Bodenelement rund 9,5 bis 12, der übliche Punktablauf 12 bis 15 Zentimeter. Je weiter der Ablauf vom Strang entfernt sitzt, desto mehr Höhe verbraucht das Gefälle. Über der Holzbalkendecke eines Gründerzeithauses fehlt dieser Platz oft, und die Decke gehört allen. Eine Rinne an der Wand oder ein Wandablauf hilft häufig, ohne in die Decke einzugreifen; Details unter Dusche statt Wanne.

Gemeinsame Abluft für mehrere Bäder. Innenliegende Bäder im Plattenbau und in vielen Nachkriegshäusern entlüften über einen Sammelschacht. Drückt dort ein starker eigener Ventilator, zieht die feuchte Luft zum Nachbarn statt übers Dach. Weil der Schacht allen gehört, wird der Anschluss mit der Verwaltung abgestimmt.

Das Fenster im Bad. Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, auch das schmale über der Wanne. Für den Austausch braucht es einen Beschluss, für einen neuen Innenanstrich des Rahmens nicht.

Die verschobene Toilette. Rückt die Toilette vom Fallrohr ab, wächst die Abwasserleitung mit, und sie verlangt im Boden rund einen Zentimeter Gefälle je Meter. Ob es zwei Meter weiter an der gegenüberliegenden Wand Platz findet, entscheiden die Zentimeter im Fußboden, nicht der Wunsch.

Die Vorlage für die Eigentümerversammlung

Abgestimmt wird über einen Antrag, nicht über einen Eindruck. Deshalb nennt unser Angebot die Arbeiten, die betroffenen Bauteile und den Zeitraum so genau, dass Sie in der Versammlung nichts aus dem Gedächtnis ergänzen müssen.

Eigentumswohnungen in und um Dessau liegen in sehr verschiedenen Häusern. Im aufgeteilten Gründerzeithaus, etwa in Köthen, sitzt der Strang meist im gemauerten Schacht. In einer geteilten Villa, etwa in Ziebigk, liegen oft zwei Bäder über einer Holzbalkendecke. Im Plattenbau, etwa in Zoberberg, bestimmt der Installationsschacht, wo Dusche und WC Platz finden. Wir arbeiten von Dessau aus; einen Festpreis legen wir nach dem Ersttermin vor.

Die Unterlage für die Versammlung schreiben wir im Anschluss an den Ersttermin. Telefonisch erreichen Sie uns unter 01579 2834939, Mo–Fr 7–16:30 Uhr. Beim Termin vor Ort schauen wir auf Strang, Bodenaufbau und Lüftung und trennen, was in Ihrer Hand liegt und was die Versammlung beschließen muss. Der Termin ist kostenlos und verpflichtet zu nichts. Wer sein Anliegen lieber aufschreibt, nutzt das Anfrageformular unten auf dieser Seite.

Grundriss eines Bades auf dem Tisch, daneben Zollstock und Maßband

Häufige Fragen

Braucht die Badsanierung in meiner Eigentumswohnung einen Beschluss der Eigentümer?

Nein, solange nur Ihr Sondereigentum betroffen ist. Über Wanne, Dusche, WC, Waschtisch, Fliesen, Armaturen und Leuchten bestimmen Sie selbst, sofern Ihre Nachbarn dadurch nicht mehr als unvermeidlich gestört werden (§ 13 Abs. 2 WEG). Erst bei Eingriffen in Estrich, Strang oder tragende Wände ist ein Beschluss nach § 20 WEG nötig. Was davon in Ihrem Bad zutrifft, klären wir beim kostenlosen Ersttermin.

In welchen Fällen braucht ein Badumbau die Zustimmung der Gemeinschaft?

Immer, wenn Gemeinschaftseigentum berührt wird. Typisch sind ein aufgeschnittener Estrich, Eingriffe in tragende Wände oder die Decke, Arbeiten an Steigstrang und Fallrohr sowie ein neues Badfenster. Das Gesetz spricht von einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG; die Versammlung entscheidet darüber per Beschluss. Welche Ihrer Pläne dazugehören, zeigt der Ersttermin vor Ort.

Was kostet ein komplett neues Bad mit 6 bis 8 Quadratmetern in einer Dessauer Eigentumswohnung?

Meist 12.500 bis 21.000 Euro inklusive Umsatzsteuer. Für die schalltechnische Entkopplung der Vorwand fallen in der Eigentumswohnung oft weitere 300 bis 800 Euro an, dazu kommt rund ein halber Tag, an dem der Strang gesperrt ist. Als Vorlage für die Versammlung erhalten Sie nach dem kostenlosen Ersttermin einen Festpreis.

Was kostet eine bodengleiche Dusche anstelle der alten Wanne?

In Dessau kostet das meist 3.500 bis 7.500 Euro. Wo genau, hängt vor allem vom Boden ab: Entweder reicht die vorhandene Aufbauhöhe, oder der Ablauf wird in die Wand verlegt. Ohne Eingriff in den Estrich ist kein Beschluss der Versammlung nötig. Den verbindlichen Betrag nennt Ihnen unser Festpreis-Angebot im Anschluss an den Ersttermin.

Geht eine bodengleiche Dusche mit nur 7 Zentimetern Aufbauhöhe?

Ja, ein Wandablauf kommt meist mit 7 bis 10 Zentimetern zwischen Rohdecke und Fliese aus. Flache Bodenelemente brauchen rund 9,5 bis 12, ein üblicher Punktablauf 12 bis 15. Wandablauf oder Rinne an der Wand lassen die Geschossdecke, die allen Eigentümern gehört, unberührt; über Holzbalkendecken alter Häuser ist das oft der einzige Weg. Die genaue Höhe messen wir vor Ort.

Gehört der Steigstrang hinter meinen Fliesen mir?

In der Regel nicht. Steigstrang und Fallrohr versorgen mehrere Wohnungen und sind deshalb Gemeinschaftseigentum, auch wo sie durch Ihr Bad laufen. Ihr Teil fängt meist dort an, wo die Leitung in die Wohnung abzweigt; dort sitzt in der Regel das erste Absperrventil. Den Abschnitt bis zum Hausanschluss verwaltet und bezahlt die Gemeinschaft. Im Zweifel klärt das die Teilungserklärung.

Wer bezahlt einen neuen Strang, wenn er beim Badumbau mit erneuert wird?

Zahlen muss die Gemeinschaft, wenn sie den Tausch als eigene Maßnahme beschließt; das Geld kommt dann aus Rücklage oder Sonderumlage. Lassen Sie den Strang nur auf eigenen Wunsch erneuern, tragen Sie die Kosten in der Regel selbst (§ 21 Abs. 1 WEG). Fragen Sie die Verwaltung früh, ob dort Arbeiten anstehen. Lassen sich beide Vorhaben verbinden, wird die Wand nur einmal geöffnet.

Wie lange dauert es bis zum Baustart, wenn die Gemeinschaft entscheiden muss?

Meist mehrere Monate, weil die ordentliche Versammlung in der Regel nur einmal im Jahr stattfindet. Hinzu kommen meist drei Wochen Einladungsfrist und ein Monat Anfechtungsfrist. Schneller geht es mit einem Umlaufbeschluss ohne Versammlung, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen, oder mit einer Sonderversammlung, sobald über ein Viertel der Eigentümer sie fordert. Den Zeitplan besprechen wir beim Ersttermin.

Wer haftet für einen Wasserschaden in der Wohnung darunter?

Entscheidend ist die Quelle des Wassers. Bei einem undichten Strang oder Fallrohr sind Gemeinschaft und Gebäudeversicherung zuständig. Liegt die Ursache in Ihrem Sondereigentum, liegt die Verantwortung meist bei Ihnen; die Einzelheiten klären die Versicherer. Hat der ausführende Betrieb einen Fehler gemacht, springt dessen Betriebshaftpflicht ein. Eine Abdichtung nach DIN 18534 senkt das Risiko deutlich.

Gibt es für die Badsanierung in der selbst genutzten Wohnung einen Steuerbonus?

Ja, über § 35a EStG: 20 Prozent des Lohnanteils werden direkt von Ihrer Einkommensteuer abgezogen, im Jahr bis zu 1.200 Euro. Das Finanzamt erkennt dafür nur eine unbare Zahlung und eine Rechnung an, auf der die Arbeitskosten eigens stehen; unsere Rechnungen trennen Lohn und Material. Für eine vermietete Wohnung gilt das nicht, dort setzen Sie Werbungskosten an.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Dessau. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

4,9 von 5Google-Bewertungenfür unseren Betrieb in Dessau

Bemusterung für eine Badsanierung in Dessau: Fliesenmuster in Steinoptik, schwarze Wandarmatur und Musterfächer

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