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Badsanierung in der Mietwohnung

Wer im Mietbad zahlt, zustimmt oder dulden muss, regelt das BGB. Modernisiert der Vermieter, kann er 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete legen; Reparaturen zahlt er allein.

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Im Mietbad fallen Eigentum und Nutzung auseinander: Das Bad gehört dem Vermieter, benutzt wird es vom Mieter. Der Vermieter schuldet deshalb ein funktionierendes Bad, aber kein schöneres. Umbauten des Mieters brauchen seine Erlaubnis, eigene Modernisierungen muss er drei Monate im Voraus ankündigen. Eine soziale Erhaltungssatzung gibt es in Dessau nicht.

Alle Preise enthalten die Umsatzsteuer. Die Rechtslage entspricht dem Stand Oktober 2026 und ersetzt keine Beratung durch Anwalt oder Mieterverein.

Erhaltung schuldet der Vermieter, Modernisierung nicht

Ob ein Vermieter zahlen muss, hängt fast immer an zwei Begriffen. Im Alltag verschwimmen sie, im Gesetz trennt sie eine klare Linie.

Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Vermieter. Das BGB verpflichtet ihn, die Mietsache während der gesamten Mietdauer in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Abgegolten ist das mit der Miete, ein Aufschlag dafür ist nicht vorgesehen.

Modernisierung muss er nicht leisten, er darf es. Weil sie freiwillig ist, erlaubt ihm das Gesetz, einen Teil der Kosten über eine höhere Miete hereinzuholen. Genau deshalb wird so häufig darum gerungen, ob eine Arbeit Reparatur oder Verbesserung ist.

Zustand im Bad Rechtliche Zuordnung Wer bezahlt
Abdichtung defekt, Feuchte an der Decke darunter Instandsetzung Vermieter
Kalk in der Armatur, warmes Wasser nicht mehr regelbar Instandsetzung Vermieter
Schimmelbefall nach Bauschaden oder bei kaputter Lüftungsanlage des Hauses Instandsetzung Vermieter
Bad von 1996 intakt, nur die Fliesen sind abgenutzt keins von beiden keine Seite muss handeln
Dusche ohne Schwelle ersetzt die Badewanne Modernisierung Vermieter, Umlage möglich
Handtuchheizkörper, Fußbodenheizung oder zweites Waschbecken Modernisierung Vermieter, Umlage möglich
Mieterwunsch nach neuem Bad, ohne dass ein Mangel besteht Vereinbarung in der Regel der Mieter

Auf der Baustelle mischen sich beide Anteile fast immer. Typisch im Mietbestand sind das schmale Kammerbad, das ein Gründerzeithaus meist erst später bekam (Erfahrungswert rund 3 bis 5 m²), und die oft fensterlose Sanitärzelle der Platte mit etwa 2,5 bis 4 m². Nach 25 bis 30 Jahren sind Abdichtung und Leitungen meist verbraucht, und die offene Wand lädt zur bodengleichen Dusche ein. Den Erhaltungsanteil darf der Vermieter dann nicht umlegen.

Wann ein altes Bad zum Mangel wird

Entscheidend ist der Zustand beim Einzug, nicht das Baujahr der Fliesen. Wer 2012 eine Altbauwohnung mit einem kleinen Bad aus dem Jahr 1996 gemietet hat, hat genau dieses Bad vertraglich vereinbart.

Als Mangel zählen etwa eine undichte Wanne, kein warmes Wasser, ein WC, das sich nicht benutzen lässt, Steckdosen ohne Schutzleiter im Nassbereich oder Schimmel aus einem Bauschaden. Ebenso ein toter Abluftschacht im innenliegenden Bad, wie es Gründerzeithäuser meist erst nachträglich bekamen.

Kein Mangel sind vergilbte Keramik, ein Fliesenmuster, das nicht mehr gefällt, ein unpraktischer Grundriss, die Wanne, wo lieber geduscht würde, oder Schwellen, die Älteren den Weg erschweren. Mehr Komfort ist keine Pflicht des Vermieters.

Streit entzündet sich vor allem am fensterlosen Bad, dessen Lüfter nachlässt. Bewegt er gar keine Luft mehr, liegt ein Mangel vor; zieht er nur schwach, entscheidet eine Messung. Welche Luftleistung ein Badlüfter braucht, erklärt unsere Seite Bad ohne Fenster.

Vier Stationen bis zur höheren Miete

Soll eine Modernisierung später zu mehr Miete führen, gibt das Gesetz dem Vermieter eine feste Abfolge vor. Wer einen Schritt überspringt oder Formfehler macht, gefährdet die Erhöhung.

  1. Ankündigung nach § 555c BGB. In Textform, etwa per Brief oder E-Mail, spätestens drei Monate vor Baustart. Darin stehen Art und Umfang der Arbeiten, voraussichtlicher Beginn und Dauer, der Betrag der Mieterhöhung und die künftig zu erwartenden Betriebskosten. Fehlen Angaben, wird die Erhöhung sechs Monate später fällig.
  2. Härteeinwand. Bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung kann der Mieter ihn in Textform vorbringen (§ 555d Abs. 3 BGB), zum Beispiel wegen Alter, Krankheit, Behinderung oder einer künftig nicht tragbaren Miete. Wer diese Frist verstreichen lässt, hat später kaum noch Einwände.
  3. Duldung. Bleibt ein Einwand gegen die Arbeiten ohne Erfolg, muss der Mieter die Handwerker hereinlassen. Die Miethöhe zählt erst bei der Erhöhung.
  4. Erhöhungserklärung. Erst wenn alles fertig ist, schickt der Vermieter sie, samt einer prüfbaren Kostenaufstellung. Rückwirkend gilt die neue Miete nicht, sondern ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 BGB).

Bei bloßer Instandsetzung entfällt dieses Verfahren. Auch sie muss der Mieter dulden (§ 555a Abs. 1 BGB), nur steigt die Miete dadurch nicht.

Was die Umlage von 8 Prozent begrenzt

Die Jahresmiete darf laut § 559 BGB um 8 Prozent dessen steigen, was die Modernisierung der Wohnung gekostet hat. Gebremst wird das an zwei Stellen, jeweils zum Schutz des Mieters.

Der Erhaltungsanteil wird gemäß § 559 Absatz 2 BGB zuerst abgezogen, denn eine fällige Reparatur verbessert nichts. Bei einem 25 bis 30 Jahre alten Bad mit verschlissener Abdichtung macht er einen großen Teil aus.

Die Kappungsgrenze in § 559 Absatz 3a BGB setzt eine Obergrenze: Über sechs Jahre darf die Monatsmiete um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter wachsen. Bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 Euro pro Quadratmeter sind es 2 Euro. Maßgeblich ist die Miete vor der Erhöhung.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: 60 Quadratmeter Wohnfläche, Nettokaltmiete 6,50 Euro je Quadratmeter, neues Bad zu 17.000 Euro. So ergibt sich der Aufschlag:

Posten Betrag
Gesamtkosten Bad 17.000 €
Erhaltungsanteil, angenommen 40 Prozent − 6.800 €
auf die Miete umlegbar 10.200 €
8 Prozent davon jährlich 816 €
Aufschlag monatlich 68 €
pro Quadratmeter Wohnfläche 1,13 €/m²
Obergrenze bei Miete unter 7 €/m²: 2 €/m² wird eingehalten

Der umlegbare Teil fließt so binnen zwölfeinhalb Jahren an den Vermieter zurück. Die 6.800 Euro für die Erhaltung trägt er allein und setzt sie bei den Mieteinkünften steuerlich an; Näheres unter Badsanierung steuerlich absetzen.

Kleine Vorhaben lassen sich nach § 559c BGB vereinfacht abrechnen: Kostet die Maßnahme vor Abzug höchstens 10.000 Euro je Wohnung, zieht der Vermieter für die Erhaltung einen festen Abschlag von 30 Prozent ab. Danach sperrt § 559c Abs. 4 BGB weitere Erhöhungen meist fünf Jahre. Unsere Komplettbäder mit 6 bis 8 m² kosten 12.500 bis 21.000 Euro und passen meist nicht in diesen Rahmen. Eher gelingt das beim Umbau von Wanne zu bodengleicher Dusche mit 3.500 bis 7.500 Euro, je nach Leitungsführung; den Festpreis gibt es nach der Besichtigung im kostenlosen Ersttermin.

Mietminderung während der Bauzeit

Während der Bauarbeiten ist das Bad nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar, und genau das wertet das Mietrecht als Mangel. Manche berufen sich auf eine gesetzliche Sperre, nach der eine Zeit lang nicht gemindert wird. Diese Ausnahme gilt drei Monate und allein für energetische Modernisierungen (§ 536 Abs. 1a BGB).

Die Höhe der Minderung richtet sich danach, was im Alltag übrig bleibt. Ein zweites WC in der Wohnung dämpft den Ausfall, genauso eine Ersatzdusche, die der Vermieter etwa in einer freien Wohnung im Haus anbietet. Fehlt jede Ausweichmöglichkeit, steigt die Quote deutlich. Starre Prozentsätze existieren nicht, obwohl manche Tabelle im Netz anderes suggeriert.

Beiden Seiten hilft deshalb eine kurze, durchgehende Bauzeit. Ein Komplettbad mit 6 bis 8 m² ist meist nach zwei bis drei Arbeitswochen am Stück fertig; wer die Arbeit auf Samstage stückelt, verlängert auch die Minderung um ein Mehrfaches. Zeitplan und Reihenfolge erklären Badsanierung Dauer und Badsanierung Ablauf.

Bad aus früheren Jahrzehnten mit türkisen Fliesen, zwei Waschbecken und Badewanne vor der Sanierung

Umbau auf Kosten des Mieters

Nicht selten möchte der Mieter selbst umbauen. Er lebt seit 20 Jahren hier, denkt nicht an einen Umzug, und das schmale Bad aus den Neunzigern wird ihm zu eng.

Dafür braucht er die Zustimmung des Vermieters, am besten schriftlich, denn ein mündliches Ja ist beim Auszug oft vergessen. Bei der Dessauer Wohnungsbaugesellschaft, nach eigener Angabe mit rund 7.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten größter Vermieter der Stadt, und bei den Genossenschaften sollte man nachfragen, ob ohnehin bald der Steigstrang, also die senkrechte Hauptleitung, erneuert wird. Schriftlich festhalten sollte man:

  • Umfang der Arbeiten, belegt durch Grundriss und Leistungsverzeichnis.
  • Kosten und eine etwaige Beteiligung des Vermieters.
  • Auszug. Fehlt eine Regelung, kann der Vermieter nach § 546 BGB in der Regel verlangen, dass alles zurückgebaut wird. Mit seinem Wegnahmerecht (§ 539 Abs. 2 BGB) darf der Mieter Einbauten zwar wieder entfernen, bei fest verklebten Fliesen bringt das aber wenig.
  • Ausgleich für den Wertzuwachs, der beim Eigentümer verbleibt, zum Beispiel eine Ablöse oder eine befristet reduzierte Miete.
  • Haftung für Schäden, insbesondere für Wasser, das in die Wohnung darunter dringt.

Fürs Bad gibt es meist nur einen Anspruch des Mieters auf Erlaubnis. § 554 Abs. 1 BGB verlangt vom Vermieter, baulichen Veränderungen für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen zuzustimmen, sofern sie ihm bei Abwägung der Interessen zumutbar sind. Bezahlen muss der Mieter, eine Sicherheit für den späteren Rückbau kann vereinbart werden. Zu Maßen und Preisen siehe Barrierefreies Bad, zu Zuschüssen Badumbau Förderung.

Erhaltungssatzungen in Dessau: Ortsbild statt Milieuschutz

Eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB, oft Milieuschutz genannt, steht nicht in der Satzungsliste der Stadt Dessau-Roßlau. Eine Genehmigung, die den Ausstattungsstandard eines Mietbads prüft, entfällt damit.

Es gibt aber städtebauliche Erhaltungssatzungen. Sie schützen die bauliche Eigenart bestimmter Bereiche, nicht die Zusammensetzung der Bewohner.

Städtebauliche Erhaltungssatzungen bestehen laut Satzungsliste der Stadt für die Bauhaussiedlung Dessau-Törten mit den Laubenganghäusern an der Peterholzstraße und der Mittelbreite sowie den Leopold-Fischer-Häusern im Großring (1994, seit 2015 unbefristet), für Funkplatz, Albrechtstraße mit Albrechtplatz, Lidiceplatz und Medicusstraße (1993, seit 2015 unbefristet) und für das Ortsteilzentrum der Waldsiedlung in Kochstedt.

Weitere Satzungen mit Folgen für Bauherren sind Gestaltungssatzungen, etwa für Waldersee, die Altstadt Roßlau und Waldesruh, sowie die Sanierungssatzungen Dessau-Nord-West, Altstadt Roßlau und Nördliche Mühlenstraße in Roßlau. Ob ein reiner Umbau im Inneren unter eine dieser Satzungen fällt, ergibt sich aus dem jeweiligen Satzungstext.

Zuständig ist das Amt für Wirtschaft und Stadtplanung, Sachgebiet Städtebau. Verfahren und Fristen für eine Erhaltungsgenehmigung beschreibt die Stadt online nicht. Wer in einem der genannten Bereiche umbaut, fragt deshalb vor der Auftragsvergabe nach. Steht das Haus unter Denkmalschutz, kommt unter Umständen eine denkmalrechtliche Erlaubnis hinzu.

Wie die Lage in Ihrem Stadtteil aussieht, beschreiben die Gebietsseiten. In Törten betrifft die Erhaltungssatzung die Bauhaussiedlung, in der Waldsiedlung Kochstedt das Ortsteilzentrum. Die Sanierungssatzung für Dessau-Nord ist laut Stadt seit dem 31. Januar 2025 aufgehoben. In Roßlau gelten für die Altstadt eine Sanierungs- und eine Gestaltungssatzung.

Eine Abfolge ohne Fristfehler und Leerlauf

Besitzen Sie mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, hilft diese Reihenfolge, damit weder eine Frist verstreicht noch eine Genehmigung fehlt:

  1. Bestand aufnehmen und den Erhaltungsanteil ehrlich schätzen, denn von ihm hängen Umlage und Steuer ab.
  2. Satzungen und Denkmalliste klären und jede nötige Genehmigung vor der Auftragsvergabe beantragen.
  3. Festpreis einholen, in dem Lohn, Erhaltung und Modernisierung als eigene Positionen stehen.
  4. Fristgerecht ankündigen nach § 555c BGB, mit allen Pflichtangaben und drei Monaten Vorlauf.
  5. Zügig durchbauen und Bewohnern Ersatz für WC und Dusche bieten.
  6. Die Mieterhöhung erklären, mit einer prüfbaren Kostenaufstellung.

Ist die Wohnung leer, entfallen Schritt vier und sechs. Ein Ersatzbad braucht es dann nicht, auf Bewohner muss niemand Rücksicht nehmen, und eine Minderung fällt nicht an. Der beste Zeitpunkt liegt deshalb zwischen Auszug und Neuvermietung.

Wo unsere Arbeit im Mietbad endet

Rechtlichen und steuerlichen Rat geben wir nicht. Wer eine Mieterhöhung berechnen, ein Ankündigungsschreiben aufsetzen oder einen Härteeinwand prüfen lassen will, wendet sich an einen Anwalt für Mietrecht, an den Verband der Eigentümer oder an den Mieterverein; Steuerfragen klärt Ihr Steuerberater.

Ohne Auftrag oder schriftliches Einverständnis des Eigentümers bauen wir in keiner Mietwohnung. Fehlt noch eine nötige Genehmigung, beginnen wir nicht, weil sonst Rückbau droht. Eine tropfende Armatur allein reparieren wir nicht; schneller hilft hier der Installateur der Hausverwaltung.

Ebenso wenig bauen wir ein Sparbad, das bloß den nächsten Mieterwechsel überstehen soll. Realistische Preise zeigt die Seite Badsanierung Kosten. Stattdessen liefern wir ein Angebot mit Erhaltung und Modernisierung in getrennten Positionen. Das kostet uns etwa eine Stunde zusätzlich und erspart Ihnen Streit über die Umlage.

Der erste Termin kostet nichts

Aufträge von Eigentümern und Hausverwaltungen nehmen wir in ganz Dessau-Roßlau und im Umland an, etwa in Köthen, Zerbst, Bitterfeld und Wittenberg, auch für Häuser mit mehreren Bädern. Unser Sitz ist in Dessau.

Für das erste Gespräch, bei Ihnen oder im Videocall, zahlen Sie nichts. Danach bekommen Sie einen Festpreis, der Lohn von Material und Erhaltung von Modernisierung trennt. Sie erreichen uns unter 01579 2834939, Mo–Fr 7–16:30 Uhr. Stehen mehrere Wohnungen an, takten wir die Arbeiten so, dass stets nur eine davon Baustelle ist; erwähnen Sie das gleich beim ersten Gespräch.

Für Wohnungen einer Eigentümergemeinschaft gelten eigene Beschlussregeln; mehr dazu unter Bad in der Eigentumswohnung. Einen Überblick über alle Preise bietet Badsanierung Kosten.

Häufige Fragen

Wann muss der Vermieter das Bad erneuern?

Sobald etwas kaputt ist, muss er es instand setzen, denn Erhaltung gehört zu seinen Pflichten, Modernisierung nicht. Das BGB verlangt, dass die Wohnung während der Mietzeit vertragsgemäß nutzbar bleibt. Defekte Abdichtung, schadhafte Rohre oder Schimmel infolge eines Bauschadens muss er beseitigen, ein intaktes Bad von 1996 dagegen nicht ersetzen. Im Ersttermin ordnen wir jede Position zu.

Wann gilt ein altes Bad als mangelhaft?

Sobald es nicht mehr so funktioniert, wie es vertraglich geschuldet ist, oder schlechter ist als beim Einzug. Typische Mängel sind Undichtigkeit, fehlendes Warmwasser, ein unbenutzbares WC oder gesundheitsgefährdender Schimmel. Abgenutzte Fliesen, ein altmodischer Zuschnitt oder fehlende Barrierefreiheit zählen nicht dazu. In Grenzfällen wie einem schwachen Lüfter klärt im Streit ein Gutachten die Lage. Den Zustand halten wir im Ersttermin fest.

Wie lange vorher muss eine Badmodernisierung angekündigt werden?

Spätestens drei Monate vorher, und zwar in Textform, verlangt § 555c BGB bei Modernisierungen. Im Schreiben stehen Art und Umfang, Start und Dauer, der Betrag der Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten. Für bloße Reparaturen gilt diese Frist nicht, angekündigt werden sie trotzdem rechtzeitig. Einen Zeitplan für das Schreiben bekommen Sie zusammen mit unserem Festpreis nach dem Ersttermin.

Wie viel Mehrmiete ist nach einer Badmodernisierung erlaubt?

Jährlich 8 Prozent der umlegbaren Modernisierungskosten, so steht es in § 559 BGB (Stand Oktober 2026). Was auf die Erhaltung entfällt, wird zuvor herausgerechnet. Außerdem begrenzt § 559 Absatz 3a BGB den Anstieg binnen sechs Jahren auf 3 Euro je Quadratmeter; wer vorher unter 7 Euro zahlte, trägt höchstens 2 Euro mehr. Beide Anteile stehen in unserem Festpreis nach dem Ersttermin getrennt.

Muss ein Mieter die Badsanierung dulden?

Ja, Erhaltungsarbeiten grundsätzlich (§ 555a Abs. 1 BGB), Modernisierungen nach ordnungsgemäßer Ankündigung, solange keine unzumutbare Härte entsteht. Gründe wie hohes Alter oder eine Erkrankung muss der Mieter bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen. Eine nicht tragbare neue Miete stoppt die Arbeiten nicht, sie kann aber die Erhöhung begrenzen. Den Baustart richten wir nach dem Ersttermin an diesen Fristen aus.

Darf die Miete während des Badumbaus gemindert werden?

Ja, wenn der Vermieter baut und das Bad ganz oder zum Teil ausfällt (§ 536 Abs. 1 BGB). Maßgeblich für die Höhe ist, welche Ausweichmöglichkeit bleibt, ein Ersatz-WC etwa senkt den Betrag. Die dreimonatige Minderungssperre (§ 536 Abs. 1a BGB) betrifft nur energetische Modernisierungen. Wir planen die Arbeiten nach dem Ersttermin so knapp wie möglich, ein Komplettbad meist in zwei bis drei Arbeitswochen.

Darf ich als Mieter mein Bad auf eigene Kosten erneuern?

Ja, mit Zustimmung des Vermieters, die am besten in einer schriftlichen Vereinbarung steht. Ohne Absprache kann er beim Auszug in der Regel den Rückbau verlangen (§ 546 Abs. 1 BGB); umgekehrt haben Sie nach § 539 Abs. 2 BGB ein Wegnahmerecht für Ihre Einbauten. Klären sollten Sie, was mit den Einbauten geschieht, ob es eine Ablöse oder befristet weniger Miete gibt und wer für Schäden haftet. Ein Leistungsverzeichnis erhalten Sie von uns nach dem Ersttermin.

Muss der Vermieter einem barrierefreien Umbau zustimmen?

Ja, sofern ein Umbau dem Gebrauch der Wohnung durch Menschen mit Behinderungen dient; bezahlen muss er ihn aber nicht. Nach § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Anspruch auf die Erlaubnis, außer der Umbau ist dem Vermieter nach Interessenabwägung unzumutbar. Die Kosten liegen beim Mieter, eine Sicherheit für den Rückbau kann vereinbart werden. Die nötigen Maße nehmen wir im kostenlosen Ersttermin auf.

Braucht ein Badumbau in Dessau eine Genehmigung der Stadt?

Eine Genehmigung wegen Milieuschutz nicht, denn eine soziale Erhaltungssatzung hat Dessau-Roßlau nicht. Städtebauliche Erhaltungssatzungen gelten etwa für die Bauhaussiedlung Törten und den Bereich um Funkplatz, Albrechtplatz, Lidiceplatz und Medicusstraße; ob ein Umbau im Inneren darunter fällt, regelt der Satzungstext. Bei einem Baudenkmal kommt womöglich eine denkmalrechtliche Erlaubnis hinzu. Ob das für Ihr Haus gilt, prüfen wir im Ersttermin mit Ihnen.

Welche Steuervorteile hat ein Vermieter bei der Badsanierung?

Er setzt die Kosten als Werbungskosten bei den Mieteinkünften an, Material eingeschlossen. Den Steuerbonus nach § 35a EStG gibt es für vermietete Wohnungen dagegen nicht. Eine Ausnahme betrifft frisch gekaufte Häuser: Liegen die Kosten binnen drei Jahren nach Erwerb über 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, wird nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG abgeschrieben. Im Festpreis weisen wir Lohn und Material getrennt aus.

Erfahrungen

Bewertungen bei Google

Hinter jedem Bad stehen über 10 Jahre Badbau in Dessau. Ob die Arbeit gepasst hat, entscheiden danach Kundinnen und Kunden mit ihrer Bewertung bei Google, und daran messen wir uns.

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Bemusterung für eine Badsanierung in Dessau: Fliesenmuster in Steinoptik, schwarze Wandarmatur und Musterfächer
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